Acheter sans courtier : les 12 documents, dans l'ordre

Acheter de gré à gré, sur DuProprio ou d'un voisin, veut dire faire vous-même le travail de vérification qu'un courtier encadre. Douze documents suffisent, si vous les demandez dans le bon ordre : trois avant la visite, six avant l'offre, trois avant le notaire. Voici la liste et l'ordre.

Ce que personne ne fera à votre place

Un vendeur particulier n'est pas assujetti à la Loi sur le courtage immobilier. Personne n'a l'obligation de vérifier les faits qu'il vous transmet, et vous n'avez pas de recours auprès de l'OACIQ. Ce n'est pas une raison de renoncer : une vente de gré à gré bien documentée vaut une vente courtée. C'est une raison de faire deux choses tôt.

D'abord, choisissez votre notaire avant de faire une offre, pas après. Au Québec, l'acheteur choisit le notaire et en assume les honoraires ; l'évaluateur de Home Judge budgète 2 000 $ par défaut pour cette ligne. Un notaire consulté deux semaines plus tôt vous dira quels documents il exigera de toute façon.

Ensuite, écrivez vos conditions. Inspection, financement, examen des titres, examen des documents de copropriété : chacune avec un délai et un droit de retrait. Une promesse d'achat sans conditions est une promesse d'achat sans porte de sortie.

Avant la visite : documents 1 à 3

1. La déclaration du vendeur (DV). Le formulaire dans lequel le vendeur écrit ce qu'il sait : infiltrations, fissures, sinistres, travaux, litiges, présence d'un ancien réservoir de mazout. Un vendeur particulier n'est pas obligé de l'utiliser, et c'est justement pourquoi il faut la demander : ce qui y est écrit engage sa responsabilité, même si la garantie légale est exclue par ailleurs. Un refus de la remplir est une réponse en soi.

2. Le compte de taxes municipales et scolaires, et l'extrait du rôle d'évaluation. Le compte donne le vrai chiffre de vos mensualités ; l'extrait donne la valeur au rôle, l'année du rôle, la superficie du terrain et celle du bâtiment. Comparez ces superficies à celles de l'annonce : c'est le premier endroit où une inscription privée se contredit.

3. Le certificat de localisation. Préparé par un arpenteur-géomètre, il montre les limites, les empiètements, les servitudes et la conformité aux règlements. Regardez sa date et demandez si des travaux ont eu lieu depuis. Un certificat qui ne reflète plus l'état des lieux devra être refait, et votre prêteur comme votre notaire l'exigeront.

Avant l'offre : documents 4 à 9

4. Le titre de propriété et l'index aux immeubles. L'acte par lequel le vendeur a acquis, et l'inscription au Registre foncier. On y voit les hypothèques, les servitudes publiées et les droits de passage. Votre notaire fera l'examen des titres, mais lisez l'acte : il contient souvent les clauses qui reviendront dans le vôtre.

5. L'historique de consommation d'énergie. Douze à vingt-quatre mois d'Hydro-Québec, plus les factures de gaz ou de mazout s'il y a lieu. C'est le seul chiffre qui dit ce que la maison coûte vraiment à chauffer, et il remplace toutes les estimations.

6. Les factures et garanties des travaux majeurs. Toiture, fenêtres, fondation, drain français, entrée électrique, plomberie, thermopompe, chauffe-eau. Demandez les factures, pas les dates de mémoire : une facture porte un nom d'entrepreneur, une licence RBQ et une garantie éventuellement transférable.

7. Les permis municipaux et la confirmation du zonage. Pour chaque travail important, le permis. Auprès du service d'urbanisme, la confirmation de l'usage autorisé, des marges, du zonage et de l'existence d'un droit acquis. C'est ici qu'on découvre un logement au sous-sol non autorisé ou un agrandissement sans permis.

8. Les documents de copropriété, si la maison est un condo. Déclaration de copropriété et règlement de l'immeuble, procès-verbaux des dernières assemblées, états financiers, budget courant, montant des charges, carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance, plus une lettre du syndicat confirmant que le vendeur n'a pas d'arrérages et qu'aucune cotisation spéciale n'est votée. C'est le bloc le plus long à obtenir : demandez-le en premier dans cette série.

9. Les documents du puits, de la fosse septique et des servitudes, hors réseau municipal. Analyse d'eau récente, permis d'installation septique, attestation de conformité, preuves de vidange, et toute servitude d'accès ou de passage. Sans réseau d'aqueduc ni d'égout, ces pièces valent autant que l'inspection.

Avant le notaire : documents 10 à 12

10. L'historique d'assurance et de réclamations. Le relevé de sinistres du vendeur dit si la maison a déjà coulé, brûlé ou refoulé. Demandez en parallèle une soumission d'assurance à votre nom : un assureur qui hésite vous apprend quelque chose que personne d'autre ne vous dira.

11. Les rapports d'expertise déjà existants. Inspection antérieure, analyse du remblai sous la dalle, caméra du drain français, caractérisation environnementale, rapport de toiture. Un vendeur qui en possède un et ne le fournit pas mérite une question écrite.

12. Les quittances, soldes et preuves de paiement. Solde hypothécaire à radier, taxes municipales et scolaires payées, charges de copropriété à jour, quittance des travaux d'entrepreneurs. Votre notaire les réclamera ; les avoir tôt évite un report de la signature.

L'ordre compte

Les trois premiers documents servent à décider si la maison vaut une visite. Les six suivants servent à fixer un prix et à écrire les conditions. Les trois derniers servent à fermer sans surprise. Demandez-les dans cet ordre, par écrit, en une seule liste numérotée : un vendeur particulier organisé répondra en quelques jours, et la façon dont il répond vous en apprendra autant que les documents eux-mêmes.

Un dernier calcul à ne pas oublier : les droits de mutation se paieront quelques mois après la signature, sur la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle indexée. Personne ne vous le rappellera dans une vente sans courtier.

FAQ

Ai-je besoin d'un courtier pour acheter au Québec ?

Non. Rien ne vous y oblige. Vous perdez toutefois l'encadrement de la Loi sur le courtage immobilier et le recours à l'OACIQ, et vous reprenez à votre compte la vérification des documents.

Le vendeur particulier doit-il remplir une déclaration du vendeur ?

Il n'y est pas tenu comme dans une transaction courtée, mais il peut le faire, et vous pouvez en faire une condition de votre offre. Ce qu'il y écrit l'engage.

Qui paie le notaire dans une vente de gré à gré ?

L'acheteur choisit le notaire et paie ses honoraires ; le vendeur paie les frais liés à la radiation de son hypothèque. Demandez une estimation écrite avant de mandater.

Le certificat de localisation du vendeur suffit-il ?

Seulement s'il reflète l'état actuel des lieux. Un ajout, une piscine, un cabanon ou une clôture posés depuis sa préparation le rendent inexact, et votre prêteur exigera un certificat à jour.

Que faire si le vendeur refuse de fournir un document ?

Notez le refus par écrit, ajoutez-le à votre condition d'inspection, et traitez-le comme un facteur de prix. Un document manquant n'est pas neutre : c'est un risque que vous acceptez de porter.