Comprar sin corredor: los 12 documentos, en orden

Comprar de forma particular, en DuProprio o a un vecino, significa hacer tú mismo el trabajo de verificación que un corredor normalmente encuadra. Doce documentos alcanzan, si los pides en el orden correcto: tres antes de la visita, seis antes de la oferta, tres antes del notario. Aquí está la lista y el orden.

Lo que nadie hará por ti

Un vendedor particular no está sujeto a la Loi sur le courtage immobilier. Nadie tiene la obligación de verificar los datos que te da, y no tienes recurso ante el OACIQ. No es razón para renunciar: una venta particular bien documentada vale tanto como una con corredor. Es razón para hacer dos cosas temprano.

Primero, elige a tu notario antes de hacer una oferta, no después. En Quebec el comprador elige al notario y paga sus honorarios; el evaluador de Home Judge presupuesta 2 000 $ por defecto para esa línea. Un notario consultado dos semanas antes te dirá qué documentos va a exigir de todos modos.

Segundo, escribe tus condiciones. Inspección, financiamiento, examen de títulos, revisión de los documentos de copropiedad: cada una con un plazo y un derecho de retiro. Una promesa de compra sin condiciones es una promesa de compra sin salida.

Antes de la visita: documentos 1 a 3

1. La déclaration du vendeur (DV, la declaración del vendedor). El formulario donde el vendedor escribe lo que sabe: filtraciones, grietas, siniestros, obras, litigios, un antiguo tanque de mazout. Un vendedor particular no está obligado a usarlo, y justo por eso hay que pedirlo: lo que escribe ahí lo compromete, aunque la garantie légale (la garantía legal) esté excluida. Negarse a llenarlo ya es una respuesta.

2. Los recibos de impuestos municipales y escolares, y el extracto del rôle d'évaluation. Los recibos dan la cifra real de tu presupuesto mensual; el extracto da el valor del rôle, el año del rôle, la superficie del terreno y la del edificio. Compara esas superficies con las del anuncio: es el primer lugar donde un anuncio particular se contradice.

3. El certificat de localisation (el certificado de ubicación). Preparado por un agrimensor, muestra los límites, las invasiones, las servidumbres y la conformidad con los reglamentos. Mira su fecha y pregunta si hubo obras desde entonces. Un certificado que ya no refleja el estado del inmueble habrá que rehacerlo, y lo exigirán tanto tu prestamista como tu notario.

Antes de la oferta: documentos 4 a 9

4. El título de propiedad y el índice del registro. La escritura con la que el vendedor adquirió, y la inscripción en el Registre foncier. Allí se ven las hipotecas, las servidumbres publicadas y los derechos de paso. Tu notario hará el examen de títulos, pero lee la escritura: suele contener las cláusulas que reaparecerán en la tuya.

5. El historial de consumo de energía. De doce a veinticuatro meses de Hydro-Québec, más las facturas de gas o de mazout si corresponde. Es la única cifra que dice cuánto cuesta calentar la casa de verdad, y reemplaza a cualquier estimación.

6. Las facturas y garantías de las obras mayores. Techo, ventanas, cimientos, drenaje francés, entrada eléctrica, plomería, bomba de calor (thermopompe), calentador de agua. Pide facturas, no fechas de memoria: una factura trae el nombre del contratista, una licencia de la RBQ y una garantía a veces transferible.

7. Los permisos municipales y la confirmación de zonificación. Un permiso por cada obra importante. Del servicio de urbanismo, la confirmación del uso autorizado, los retiros, la zonificación y cualquier derecho adquirido. Aquí aparece el departamento en el sótano sin autorización o la ampliación sin permiso.

8. Los documentos de copropiedad, si es un condominio. Declaración de copropiedad y reglamento del inmueble, actas de las últimas asambleas, estados financieros, presupuesto vigente, monto de las cuotas de condominio, bitácora de mantenimiento y estudio del fondo de reserva, más una carta del sindicato que confirme que el vendedor no tiene deudas y que no se votó ninguna cuota extraordinaria. Es el bloque más lento de conseguir: pídelo primero dentro de esta serie.

9. Los documentos del pozo, la fosa séptica y las servidumbres, fuera de la red municipal. Análisis de agua reciente, permiso de instalación séptica, certificado de conformidad, comprobantes de vaciado, y toda servidumbre de acceso o de paso. Sin acueducto ni alcantarillado, estos papeles valen tanto como la inspección.

Antes del notario: documentos 10 a 12

10. El historial de seguros y de reclamos. El registro de siniestros del vendedor dice si la casa ya se inundó, se incendió o tuvo un reflujo. En paralelo, pide una cotización de seguro a tu nombre: una aseguradora que duda te enseña algo que nadie más te va a decir.

11. Los peritajes que ya existen. Una inspección anterior, un análisis del relleno bajo la losa, una cámara del drenaje francés, una caracterización ambiental, un informe del techo. Un vendedor que tiene uno y no lo entrega merece una pregunta por escrito.

12. Las cancelaciones, saldos y comprobantes de pago. Saldo hipotecario a cancelar, impuestos municipales y escolares pagados, cuotas de condominio al día, finiquitos de contratistas. Tu notario los va a pedir; tenerlos temprano evita posponer la firma.

El orden importa

Los tres primeros documentos deciden si la casa merece una visita. Los seis siguientes fijan un precio y dan forma a tus condiciones. Los tres últimos cierran sin sorpresas. Pídelos en ese orden, por escrito, en una sola lista numerada: un vendedor particular organizado responde en pocos días, y la forma en que responde te enseñará tanto como los documentos.

Un último cálculo que no hay que olvidar: la taxe de bienvenue (el impuesto de compra) llegará meses después de la firma, calculada sobre el mayor entre el precio pagado y el valor del rôle indexado. En una venta sin corredor, nadie te lo va a recordar.

FAQ

¿Necesito un corredor para comprar en Quebec?

No. Nada te obliga. Pierdes, eso sí, el encuadre de la Loi sur le courtage immobilier y el recurso ante el OACIQ, y asumes tú la verificación de los documentos.

¿El vendedor particular debe llenar una declaración del vendedor?

No está obligado como en una transacción con corredor, pero puede hacerlo, y tú puedes ponerlo como condición de tu oferta. Lo que escriba lo compromete.

¿Quién paga al notario en una venta particular?

El comprador elige al notario y paga sus honorarios; el vendedor paga los costos de cancelar su hipoteca. Pide una estimación escrita antes de contratar.

¿Basta con el certificat de localisation del vendedor?

Solo si refleja el estado actual del inmueble. Una ampliación, una piscina, una bodega o una cerca añadidas después lo vuelven inexacto, y tu prestamista exigirá uno al día.

¿Qué hago si el vendedor se niega a entregar un documento?

Deja constancia escrita de la negativa, inclúyela en tu condición de inspección y trátala como un factor de precio. Un documento que falta no es neutro: es un riesgo que aceptas cargar.